简化交易流程、缩短交易周期……两部门联合发文推进“带押过户”

2023-03-31 18:51

 央广网北京3月31日消息(记者门庭婷)3月30日,自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。

 
对此,多位业内人士表示,本次政策明确“各地应以点带面,积极做好带押过户”,说明过去各地“带押过户”的试点和案例已获得了认可,也具备了推广的可能。同时,“带押过户”政策的落实,有利于提升二手房交易活跃度,短期内也将有更多城市跟进落实相关举措。
 
因地制宜确定“带押过户”模式,有利于提升二手房交易活跃度
 
根据《通知》,各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。
 
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,去年以来,二手房交易流程加长,特别是带押交易(买卖双方都带押),导致换房需求、改善需求受阻,也导致刚需购置二手房受到影响。在当前换房主导楼市体量的情况下,这对楼市良性循环造成巨大影响。春节后刚需入市,二手房交易回升,带动改善需求释放,但进入3月份以后很多改善型需求无法实行,这或许是此次政策出台的主要背景。
 
根据中指研究院监测数据,2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策,多个省会城市和计划单列市在列,如深圳、济南、大连等。目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务,个人业务居多,主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山,将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域,进一步简化企业间交易流程,有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
 
易居研究院研究总监严跃进表示,从各地实际推进情况看,“带押过户”对于降低二手房交易成本的作用较为明显。同时,“带押过户”也使得二手房的交易过程明显加快。后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。
 
《通知》显示,目前地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。二是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。三是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。
 
《通知》明确,鼓励各地结合当地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。同时,也指出买卖双方涉及不同贷款方的业务时,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。
 
中指研究院市场研究总监陈文静分析称,“带押过户”的交易方式,可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险,简化二手房交易流程,缩短交易周期,活跃二手房交易市场,促进换房需求加快释放,从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动。
 
深化协同提升便利化服务水平,促进房地产领域和宏观经济发展
 
2022年,各地都在推动带押过户,但主要是住建部门推动金融部门落实。李宇嘉表示,带押过户涉及到不动产管理部门转移登记和抵押登记(包括涂销卖家抵押,为买家办理抵押登记)。不动产部门担心买家贷款无法落实的情况下,就办理了涂销卖家抵押和转移登记,会损害买卖双方利益,造成社会风险。因此,2022年以来带押过户推进效果不好。
 
李宇嘉还提到,银行在办理带押过户时,既担心贷款业务流失(新买家他行贷款),也担心过户后买家贷款无法落实,导致抵押权落空,无法保障自身的债权。在房价变动、不同银行风控有差异,特别是买家因个人信用无法获得贷款的情况下,贸然推进带押过户,很可能导致不良贷款。
 
因此,本次新《通知》提出,各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
 
同时,不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,制定操作规程或业务指南,完善风险管控机制,及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。
 
严跃进认为,过去各地带押过户的提法,更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行。
 
而本次《通知》则强调,各级相关部门要高度重视,提高政治站位,将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一,加强组织领导,深化部门协同,压实工作责任,积极主动落实。